时代浪潮推动叠加REITs助力，产业新城业务爆发延续？

2019年以来，随着我国经济下行压力的持续加大，传统的增长模式已经难以为继，产业转型升级正进一步加快，以信息技术和互联网为代表的新技术、新业态已经在全球形成发展热潮，逐步成为经济发展的新动力和新支柱。与此配套的都市圈、城市群，正成为我国活跃经济发展、高开放程度、强创新能力的代表区域，政府也还在继续出台一系列区域发展规划和政策，持续推动区域产业的集聚、融合和协同。

时至2020年，无论是发改委印发的《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，要求加快实施以促进人的城镇化为核心、提高质量为导向的新型城镇化战略；还是国务院印发《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，深化要素市场化配置改革，进一步激发全社会创造力和市场活力，均为产业新城发展提供了更好的发展契机。此背景下，围绕核心都市圈，坚持产业新城与商业地产双轮驱动的华夏幸福，或要站上时代风口。

01

主趋势浪潮下，产业新城业务增长延续

在受疫情影响的2020年上半年，华夏幸福经营成绩仍较可观。数据显示，虽然受疫情影响，公司在环京等主要区域的房地产项目交付结算滞后，导致房地产业务收入同比下降30%至159.59亿元，但产业新城业务于2020上半年新增176家入园企业，新增签约投资额624.6亿元，其中百亿以上项目中，合丰泰项目在南浔正式奠基开工，欣旺达动力电池项目在南京已经实现量产；同时在嘉善、武陟、斗门、蒲江等地，多个项目也集中开工，德国隐形冠军企业S.M.A、投资额105.8亿元的亚瑟医药、投资额50亿元的协鑫集成等企业实现签约。产业服务收入报告期贡献收入132.09亿元，同比增长11.24%，加上土地整理、基础设施建设两块业务分别同比大幅增长173%、282%至34.27亿元、28.53亿元，公司整体营收规模依旧实现371.43亿元，同比小幅下降3.5%。

2020上半年华夏幸福产业新城业务规模扩大的同时，区域结构的变化表明业务异地复制也有一定进展。据了解，公司于2017年开始实施异地复制，向京津冀以外地区扩张，2020上半年环京区域内新增31家企业入园，环京区域外新增145家，京外新增签约投资额占总签约投资额的89%，企业环北京以外区域新增产业服务收入为102.38亿元，16.69%的同比增速明显高于整体的11.24%；环北京以外区域的销售额占公司整体销售额比例从也从上一年度的58.21%提升到64.98%。

此外，在商业地产领域方面，公司新获取4个商办综合体项目，中标1个项目代建服务，锁定1个城市更新项目的前期服务商，覆盖南京、武汉、广州、哈尔滨、东莞、深圳等城市，也基本完成了在目标城市的布局。

展望未来，行业性利好还将推动华夏幸福双轮驱动进一步提速。

02

REITS落地，利好进入实质性阶段

国内公募reits起航，产业园区高速发展又遇强驱动。据了解，2020年4月30日，证监会与国家发展和改革委员会联合颁布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，拉开公募REITs试点的大幕，8月初，发改委发布产业园区发行REITs完善全生命周期管理《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》中更是明确提出，“鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点”，并“支持位于国务院批准设立的国家级新区、国家级经济技术开发区范围内的基础设施项目”。这对于核心都市圈开展产业新城与商业地产业务的华夏幸福而言，是能直接享受到的利好。

现金流正在持续改善的华夏幸福，资金结构有望得到进一步优化。据悉，由于产业园区普遍在区域开发建设、产业培育及区域资源调配与整合方面承担重要作用，需要资金不断投入持续提高产业园设施和服务水平帮助企业发展，属于投资周期长且资金回收期长的重资产行业，目前也多以银行贷款和ABS为主的融资方式，融资渠道比较有限。

深耕产业新城业务多年的华夏幸福，现金流已经在不断优化。数据显示，2019年底机构测算华夏幸福产业新城回款金额约为224亿元，对应回款率为64%，相对2018年低点提升大幅抬升16个百分点，公司已启动的79座产业新城中，22座净现金流已转正。2020年上半年华夏幸福的园区结算收入额为198.44亿元，与2019年同期相比再次大幅增长了45.68%，以致于地产业务结算大幅影响下，公司经营现金净流出规模再度收窄至185.4亿元。

而本次公募REITs推进，意味着产业园区管理周期“投融管退”中的退出环节被打通，公募REITs的发行有助于提升企业直接融资比重，降低杠杆率，进一步加速华夏幸福资金结构改善。同时还能加速提升产业园区企业的资产运营水平，管理优势逐步凸显，完成由资源优势向管理优势蜕变。

并且，近期产业园区首例公募REITs浮出水面之后，标志着利好进入落地阶段。9月21日，东湖高新集团公告宣布，公司拟开展公开募集基础设施公募REITs的申报发行工作，拟选取的标的资产为武汉软件新城1.1期产业园项目，拟定募集规模约8.5亿元。业内人士认为，由于疫情叠加“三道红线”的制约，导致产业园区盈利压力倍增。REITs可以为基础设施项目提供更低的财务成本，提升产业园区的流动性，也可以促进产业地产商的融资和投资活动。东湖高新筛选出优质产业园项目进行REITs试点，可以加快盘活园区运营板块现有存量资产，为后续其他产业园区盈利模式提供了参考，这一首例项目落地，有望加速利好进入落地阶段。

除此之外，华夏幸福还基于产业新城业务开发平台化价值。

03

衍生业务挖掘，平台化价值显现

通过提供全方位服务、打造产学研用一体化平台和成立产业基金等，华夏幸福实现了对优质企业尤其是上市公司的服务、培育、投资。据了解，首先在上市公司服务部分，华夏幸福正在为欣旺达、京东方、欧菲光等知名上市企业，提供包括政策服务、产业链合作、人才培训、科研院所等在内的八项服务内容。其次在培育上市公司方面，公司自2019年5月以来，就梳理园区企业并建立了科创板上市储备库，为其在资金募集、资源整合、政策扶持、上市辅导、申报对接等方面给予帮助，目前公司已经成功助力固安信通成为河北省第一家申报科创板上市企业。最后在投资上市公司方面，华夏幸福成立基金，投资了维信诺、航天振邦等上市或拟上市企业，之后会整合省市县三级政府和社会资源，为其提供一系列的资本解决方案。

综上而言，产业新城业务进入快速增长阶段的华夏幸福，后续还有REITs落地等行业性利好助推，叠加基于产业园区持续挖掘平台化价值，此刻的华夏幸福，或许正要站上时代的风口。