“炒房”？No！收租？Yes！陈德贤详解平安千亿不动产投资逻辑

原标题：“炒房”？No！收租？Yes！陈德贤详解平安千亿不动产投资逻辑

目前平安保险资金不动产关联的投资余额为1855亿元

8月31日，有传言称监管部门正在调查中国平安在房地产市场的投资，且已叫停平安出售与房地产市场相关另类投资产品的权利。中国平安回应称其投资一直以来严格遵守监管的相关规定，并表示该传言无事实依据。

事实上，不管是“踩雷”华夏幸福，还是今年6月花费330亿元收购凯德集团在北京、上海、杭州等地6家来福士的控股权，平安在收租性资产投资上的动向一直引发市场高度关注。

在平安发布半年报之后，平安首席投资执行官陈德贤接受了包括第一财经在内的媒体专访。专访的12个提问中，也有一半左右的问题内容涉及到不动产投资，华夏幸福对平安险资投资策略的影响尤为受到关注。

“华夏幸福投资失利除了它们的管理问题，我们也需要反思。但我们保险资金总体的投资策略没有改变，也不应该改变。从我们多年险资投资策略来看，我们都是偏向具分红及收租性资产。”在回答第一财经记者的提问时，陈德贤表示。

“收租性资产”，这个词在1个小时的专访过程中出现了7次。陈德贤解释称，房地产是收租性资产的重要部分，但后者并不仅限于房地产。“我们持有收租性资产是为了穿越不同周期，长期持有并获取稳定租金来匹配我们保险资金的长久期负债，不需要进行短期买卖行为。”陈德贤说。

收租性资产的投资逻辑

时不时在不动产市场上的豪掷，让平安的不动产投资备受关注，那么，这些投资加起来到底有多少？

陈德贤对第一财经记者表示，目前平安保险资金不动产关联的投资余额为1855亿元。其中，平安持有的写字楼基本属于物权范畴，其投资成本约为666亿元，目前已经在运营的有43栋楼，在建的有8栋，总体面积约550万平方米。

1855亿元，乍看绝对值确实很大，但截至上半年末，平安险资的总投资规模为3.79万亿元。以此计算，不动产的投资占比仅有4.9%，离30%的监管比例相差甚远。

尽管多次被外界关注并引起争议，但具分红及收租性资产仍然是平安的保险资金投资中非常重要的一部分，尤其是在当下复杂的经济环境中。

对于平安这样庞大的资金量而言，未来三年每年新的保费收入和到期再投资资金相加，有将近5000亿元的资金需要被妥善安排。

而在目前资产端利率向下走的时候，新增投资的收益率也会下降。基于这样的情况，陈德贤需要为这些长期资金寻找能够跨越周期的新类型资产，而在他看来收租性资产就是很好的标的。

陈德贤表示，长期来看，像本次投资的来福士这样的物业具有两大功能：和长期负债匹配、可以穿越周期。

“未来长期来说，通胀可能是维持偏高的水平，原因不是需求产生的通胀，而是成本产生的通胀，而物业本身是可以抵抗成本通胀的。我们计算物业估值的时候都会考虑重置成本，假定我要在同一个地方建，可能五年以后已经是不同的价钱，因为水泥、人工等都已经涨了。”陈德贤说。

另一方面，这些资产往往需要大量资金，且可持有期限较长，与保险资金的长期负债天然匹配，且租金收益较为稳定。

“收租性资产就是长期投资，不是用来短期炒卖的。所以大家千万不要误会我现在去买，明年就卖掉，绝对不是这样考虑的。每一年我们需要租金收益，也需要找到好的合作伙伴管好这些物业，并找到好的租户，维持一个非常好的租金水平，这是我们未来穿越周期的对策。目前我们收购过来的物业都没有卖掉。”陈德贤强调道。据他介绍，这部分写字楼物业的租金回报率目前能达到7%。

从这个模式可以看出，平安所中意的其实是具有租金收益的收租性资产，而市场普遍关注的写字楼只是其中一种，也包括公租房、长租公寓、产业园等等。

“其实收租性资产的范围非常广，不止有房产，包括基建类的公路过路费也是此类，甚至我们考虑过投资5G数据发射塔，这些都是有稳定的租金性质的收入，都是我们的目标资产。”陈德贤说。

华夏幸福之后，风控已加码

而今年平安的不动产投资特别受到关注，也是因为在华夏幸福上的“踩雷”。华夏幸福此次投资失利对平安的投资收益、净利润、营运利润都造成了不小的影响。

半年报数据显示， 2021年上半年，平安对华夏幸福相关投资资产进行减值计提、估值调整及其他权益调整金额为359亿元，对税后归属于母公司股东的净利润影响金额为208亿元，对税后归属于母公司股东的营运利润影响金额为61亿元。受此影响，平安今年上半年也成为了A股五大上市险企中唯一一个总投资收益率和归母净利润同比出现下降的公司。

“华夏幸福事件出来以后我们也要反思，除了宏观环境的改变以及华夏幸福本身的管理粗放之外，我们也要检讨我们内部的风控流程。因此，华夏事件以后，不仅是针对地产，我们在投资端已经全面‘风控加码’。”陈德贤表示。

他介绍称，加码涉及到投资的各个环节：投前审批方面，在尽调报告、投前条款上都设置了更严的要求；投中管理方面，平安派驻的董事对被投资公司的监督会更加严格、追踪会更加紧密，以此为平安进行提前预警、防范风险；同时，平安内部也开始加强集中度管理，针对每个单一项目对集团净资产、总资产和当年利润的影响都制定了相应的规定。

那华夏幸福事件之后是否会影响平安保险资金的不动产投资策略？陈德贤对第一财经回应称：“虽然华夏幸福投资不利，我们也有该检讨的地方。但我们总体的投资策略没有改变，也不应该改变。”

据陈德贤介绍，根据今年平安已定的大类资产配置计划，在5000亿元新增投资中，约有500亿元会投向收租性资产，目前这一规模不会改变。“6月的凯德项目已经完成了330亿元，今年我们在收租性资产部分应该能够完成目标。”

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