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中新经纬4月1日电 (薛宇飞)2021年11月，万科公布拟分拆子公司万物云空间科技服务股份有限公司(下称万物云)赴港上市的计划，到2022年3月30日，正式获得中国证监会受理。4月1日早间，万物云正式向港交所提交了招股书。 作为物业服务行业的头部公司，万物云2021年实现营业收入约237.04亿元人民币，毛利约40.2亿元，净利润约为17.14亿元。从以上三个指标看，万物云均不及一路买买买的碧桂园服务，营收规模位居内地物业服务公司第二位。截至2021年底，万科在管面积约7.85亿平方米，在管住宅物业每月每平方米的平均收费为3.13元。 暂居碧桂园服务之下 营收超200亿 物业服务行业虽存在多年，但企业规模并不大，而随着一大批房企在规模上做大做强，房企控股的物业服务公司渐渐壮大。过去几年，物业服务行业还开启跑马圈地模式，一批物业服务公司管理规模、营业收入快速增长，数十家物业服务公司赴港上市。 这其中，背靠母公司的碧桂园服务和万科物业(万物云的前身)，成为其中的佼佼者，不仅承接了各自母公司大量的住宅项目，也积极开展外拓与收并购，成为行业的TOP级企业。在万物云递交招股书之前，外界也好奇它们两家谁更胜一筹。 管理规模上，根据万物云招股书，截至2021年12月31日，在管住宅及商企物业建筑面积约7.85亿平方米。其中，住宅物业的在管面积最大，万物云共管理了2823个住宅物业，在管建筑面积约6.6亿平方米，合约建筑面积(包含在管建筑面积及未交付建筑面积)约8.78亿平方米。 2021年，碧桂园服务加速收购出险房企控股的物业服务公司，规模迅速扩大。据碧桂园服务2021年业绩公告，不含“三供一业”(根据国有企业分拆改制方案提供水、电、暖供应及物业管理服务)业务，公司物业服务收费管理规模约7.66亿平方米，同比增长102.9%；合约管理规模约14.38亿平方米，同比增长75.3%；另外，“三供一业”业务的物业服务收费管理面积、合约管理面积均约8520万平方米。 克而瑞研究中心称，算上“三供一业”业务，碧桂园服务总收费管理规模约8.5亿平方米，总合约管理规模约15.2亿平方米。无论从合约管理规模还是收费管理规模来看，碧桂园服务均位居国内规模榜榜首。 收入方面，万物云2019年、2020年的营业收入分别约为139.27亿元、181.45亿元，均高于碧桂园服务同期的96.45亿元、156亿元，但是，由于碧桂园服务2021年收费管理规模扩大一倍，营收也反超万物云，坐上行业第一。2021年，碧桂园服务实现营业收入约为288.43亿元，万物云为237.04亿元。 碧桂园服务和万物云也是行业仅有的两家营收规模超过200亿元的物业服务公司。其他头部公司方面，2021年，雅生活服务、绿城服务分别实现营收140.8亿元、125.66亿元，保利物业、招商积余首次突破百亿，分别为107.83亿元、105.9亿元，尚未上市的龙湖物业则为104亿元。 外拓能力强悍 利润率偏低 从行业看，当前规模靠前的企业，基本都脱胎于房地产开发企业，他们也都随着母公司规模的扩大而壮大。但正因为物企大量管理面积来自于母公司，关联交易颇多，在A股上市存在障碍，因此纷纷转向港股。更重要的是，在商品房销售额逐渐见顶的情况下，这类物企能否从独立第三方获取管理项目，成为衡量其成长性的关键指标之一。 相比而言，万物云在这方面表现出较好的能力。万物云招股书显示，2019年-2021年，就社区空间居住消费服务板块的住宅项目服务而言，来自第三方的管理面积分别约为42.2%、43.1%、50.5%，就商企和城市空间综合服务板块的物业及设施管理服务而言，来自第三方的管理面积约为76.7%、81.5%、84.7%。 收入上，2019年-2021年，万物云来自于第三方收入占总营收的比重约84.6%、 81.4%、80.8%，来自万科集团及其合营企业或联营企业的的收入占总营收的比重约为15.4%、18.5%、19.2%。 对比碧桂园服务，在其7.66亿平方米收费管理面积中，来自第三方的面积在2021年同比增长306.0%，占总收费管理面积的比重从2020年的27.4%上升至2021年的54.8%；与碧桂园控股的持续关联交易收入占总收入比例持续下降，从2018年17%降至2021年的7%。可以看出，上述两家的外拓能力都较为强悍。 但要指出的是，万物云的毛利水平并不高。2019年-2021年，万物云的毛利分别约为24.68亿元、33.65亿元、40.20亿元，毛利率约为17.7%、18.5%、17.0%。 据中信证券统计，2021年上半年，样本物业企业实现毛利率28.8%，相较2020年同期上升0.8个百分点，比2020年全年上升1.3个百分点。据中新经纬了解，百亿营收规模以上的物企中，毛利率水平相差较大，碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务、保利物业、招商积余2021年的毛利率分别约为30.7%、27.5%、18.5%、18.68%、13.76%。 在3月31日举行的2021年万科业绩推介会上，万物云董事会主席朱保全表示，从已上市物企看，大概分为两个阵营，一类是毛利率在15%左右，一类是在30%左右。万物云毛利率在15%左右，从分析师的报告看，15%是一个合理区间。他还称，物业服务是民生行业，信任关系远比毛利率重要。 物企高光时刻不再 上市时机如何？ 可以说，2020年至2021年上半年，是物业服务公司上市的高光时刻，不仅大批物企纷纷在港交所成功上市，市场估值也十分可观，市盈率远超房企母公司。但这期间，万物云却始终没有动静，万科董事会主席郁亮曾公开回应，“没有千亿市值，不会上市。” 自2021年下半年以来，港股市场对物企的偏爱度下降，一些物企甚至出现上市即破发的窘境，加上房地产行业出现较大调整，物企的股价纷纷回落。因此，外界有声音认为，万物云错过了最佳上市时机。 中新经纬注意到，截至目前，总市值达到过千亿港元的物企只有碧桂园服务、恒大物业、华润万象生活，如今则只剩下碧桂园服务。2021年6月底，碧桂园服务的市值一度超过2800亿港元，现在则不足1100亿港元，市值第二高的华润万象生活不足900亿港元。 针对当前上市时机不佳的疑问，朱保全在3月31日回应道，公司的经营战略不会以捕捉资本市场窗口为主要考虑因素。上市对于企业来说，只是经营长河中的一个节点而已，相信在资本市场相对理性的时刻，更能够给优秀企业真实的定价，同时也能给战略投资人更好的投资机会。 光大证券在一份研报中称，万物云综合实力雄厚，外拓能力优异，此次分拆上市利于提升独立性及拓宽融资渠道，后续有望借助资本实现经营规模和业绩的较快提升。 据招股书披露，万物云近三年均派发了股息，2019年、2020年分别约为2.47亿元、3.18亿元，2021年的股息额大幅增长至35.37亿元，共计约41.02亿元。2019年-2021年，公司的净利润分别约为10.4亿元、15.19亿元、17.14亿元，共计约42.73亿元。(中新经纬APP) (文中观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎。) 中新经纬版权所有，未经书面授权，任何单位及个人不得转载、摘编或以其它方式使用。 责任编辑：罗琨 |
