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中新经纬10月11日电 题：上半年23家典型房企，仅2家出租率正增长 作者 丁祖昱 易居企业集团首席执行官 进入2022年四季度，疫情对商业地产影响仍在持续，购物中心的经营压力在加大。 从披露业绩的23家典型上市商业企业来看，2022年上半年，23家企业的整体商业收入为588.5亿元，同比2021年上半年微增2%。克而瑞资管监测的重点城市中购物中心，上半年显现客流量减少、平均空置率走高的低迷态势。预计下半年购物中心的运营压力仍将持续。 典型企业平均出租率显著下降 2022年以来，疫情反复，客流量下降成为商业购物中心面临的一大现实问题。克而瑞资管数据显示，2022年上半年，样本购物中心日均客流历经了3月底的低谷期后逐月走高，6月，日均客流量超过了17000人，但整体尚低于2021年同期水平，典型如上海，一些典型标杆项目客流仅恢复8-9成。 与此同时，2022上半年，购物中心开店活力有所减弱，重点12城开关店比跌至1以下，随着关店潮来临，重点城市购物中心空置率持续上行。 克而瑞资管数据显示，除深圳外，购物中心平均空置率持续上行，其中广州、武汉三季度平均空置率已接近10%。深圳、杭州空置率较稳定，三季度平均空置率约为3%。 此前，克而瑞资管曾对上海20家大型购物中心空铺情况进行调研，结果发现，从“铺位空置率”来看，20个大型购物中心样本平均空铺率已达到9%。 此外，2022年8月，克而瑞资管对36家社区商业空铺情况调研后发现，样本项目整体平均空铺率达到了17%。
据克而瑞资管统计，已完成半年报的商业企业中，有11家披露了出租率，但仅有华润万象生活、恒隆两家企业显现出正增长；金地商置和太古维持不变，其他企业出租率均有所下滑。其中，万科印力整体出租率降幅最大，与2021年末相比下降了4个百分点至91.30%。
典型企业运营收入增幅放缓 2022年上半年，23个典型企业整体商业收入为588.5亿元，同比2021年上半年微增2%。 2020年疫情暴发之初，典型企业整体商业收入增速为负，同比下降9%，2021年，随着疫情得到有效控制，商业收入同比增长18%，2022年疫情再次反复，上半年仅微增2%。2018年以来，商业企业收入增速呈持续下行。 究其原因，一方面在规模效应下，样本企业商业收入持续增长；另一方面，运营效能的提升未能与规模增长形成匹配。在基数效应下，样本企业的整体发展速度趋缓。 大量处于中游的企业增速缓慢，甚至显现负增长，恒隆、合生创展、九龙仓、嘉里建设商业收入均有所缩减，腰部企业经营压力加大。
需求收缩，多因素形成经营“挤压” 商业购物中心的持续下行，与当前市场条件下，企业避险情绪浓厚，消费意愿下行，社零增长乏力等因素相关。 从1-8月经济数据看，CPI和PPI同比双双回落，需求收缩问题急需改善；特别是M1与M2剪刀差在扩大，显示出居民和企业都有较重避险情绪，对投资和扩大开支有所担忧。 为刺激消费，2022年上半年，多个城市发放消费券刺激消费。但实际效果差强人意，消费券和效率整体偏低，如天津消费券核销率仅为25%。整体上看，经济基本面较差、消费偏弱城市的消费券核销率越低。 此外，疫情深度改变了日常消费消费习惯，由此对线下消费再次构成挤压。6月以来，网上零售总额及增速稳步提升，且2022年，实物网上零售总额在社零总额占比持续提高，8月占比已由年初的22%上升到25.9%。 当前，购物中心的招商主体与品牌商户的博弈关系已转变为“买方市场”，品牌商户开始在谈判中拥有较多筹码。一方面，为守住“空铺率”“出租率”等指标，运营主体不得不降低品牌级次或部分要求。一方面，在当前形势下，通过“换铺”提升租金，守住“租金涨幅”运营方已显得相对困难。 |
