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中新经纬10月12日电 题：上半年部分规模房企毛利率跌破10% 作者 朱一鸣 克而瑞研究中心研究总监 2022年上半年，市场继续下行探底，行业整体营收与利润规模双双呈现负增长。同时，各项利润率指标也创下历年新低，部分规模房企毛利率已跌至10%左右，盈利形势严峻。 短期来看，市场仍处筑底盘整阶段，高价地结转、降价促销、资产减值等因素仍将对行业盈利施加压力，但中长期看，行业企稳回升预期犹在。 房企盈利水平持续下探 2022年上半年，房地产行业整体营收与利润规模双双呈现负增长，经营面临挑战。克而瑞数据显示，行业典型上市房企整体实现营业收入为19359亿元，同比下降12.6%；总营业成本为15738亿元，同比下降8.5%。数据显示，房企营业成本的下降幅度明显低于营业收入，导致房企利润空间进一步受挤压。 上半年，房企的利润规模降幅更为显著，整体实现毛利润为3298亿元、归母净利润为672亿元，分别同比下降27.6%、62.5%。 2022年，房地产行业营收规模增长失速，首次出现负增长，同时利润规模的负增长态势也在进一步加深。
从利润率指标来看，2022年上半年，行业典型上市房企毛利率中位数为16.9%，较2021年同期下降4.9个百分点；净利率中位数为4.4%，同比下降5.0个百分点；归母净利率中位数为2.1%，同比下降4.4个百分点。利润率指标总体表现低迷，均已降至2014年以来最低水平。 房地产业利润空间持续收窄，我们认为主要有以下几方面原因：首先，前几年高价地结转影响仍在持续传导，低利润项目结算较为集中；其次，近年来基于各类负面因素影响叠加，房企承受较大去化压力，营销端口普遍采取打折促销方式加速去化，拉低了盈利表现；再次，重点一二线城市限价监管依旧严格，较高的地价房价比进一步压缩了项目利润空间，毛利率下降已成行业大势。此外，市场下行带来的投资物业、存货等账面价值缩水，也在冲击企业的盈利能力。
2022年上半年，在行业持续下行期、房地产业务结算遇阻态势下，超六成的典型上市房企营业收入同比显现下降。约七成典型上市房企毛利润(剔除税金及附加)、净利润同比下降，且降幅较2021年末在进一步扩大。 整体来看，房企“减收减利”(即营业收入与毛利润同时降低)现象较为普遍。
部分规模房企毛利率跌破10% 2022年上半年，利润率指标普降态势进一步加剧，毛利率(A股扣除税金及附加)同比降低企业占比超七成，部分规模房企如禹洲集团、中南建设、中交地产等毛利率均跌破了10%。但在行业下行大势下，也有企业实现了逆势上涨，如仁恒置地的上半年毛利率为35.6%。 此外，积极寻找“第二增长曲线”、深入挖掘已有多元业务价值，成为房企发力的关键。如华润置地上半年毛利率达到了26.9%，归母净利率为14.5%。华润旗下的购物中心板块一直保持较高收益率，尽管受疫情减租影响，2022年上半年显现小幅下降，但剔除减租部分，毛利率可达71.8%。
总之，中长期来看，企业要实现盈利企稳回升仍需具备以下几点支撑。一方面，集中供地政策下土拍规则的不断优化，房企拿地溢价率能得到有效管制，地产项目利润空间有所预留，这将在房企未来结转上体现出来。另一方面，投资物业价值重估、存货减值等情况显现出好转。 更重要的是，新环境下，房企经营逻辑正在加速转变，企业不仅要努力平衡财务杠杆，同时要更多地转为“向管理要效益”，通过提高经营效率、打造产品力等手段来保证利润空间。 |
