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今年雨水多，有关房屋漏雨问题的投诉也居高不下。记者调查发现，不少小区业主反映因家中漏雨向小区物业及开发商要求修理时，却被告知房子已过5年保修期，开发商不再承担修理义务。但业主们则认为，虽然自己入住超过了5年，但其间房子就开始漏雨，年年修年年漏，既然是老问题，物业和开发商当然应该继续履行责任。因保修期而产生的维修争议，在多个小区普遍存在。房子漏雨5年保修期应该怎么算？开发商及物业是否应该承担维修责任？记者以业主反映比较集中的昌平区延秋园、通州区珠江拉维小镇两家小区为样本，就该问题展开调查。 点位1 延秋园 争议 房屋维修是否需要“一户一议” 9月9日凌晨，一场大雨噼里啪啦地从天而降。“家里没人，我得赶紧去看看房子是否漏了。”家住昌平区延秋园33号楼的何女士告诉记者，她和很多邻居经历相似，“天色一变就赶紧查天气预报，要是有雨就得往家跑，或者出门前就摆好接雨盆。” 延秋园紧邻沙河水库，共有业主600余户，自2012年11月起，业主陆续收房入住。今年7月17日，业主们以“大雨报修接龙”为题，在业主微信群中自发组织接龙，反映家中漏雨问题。记者查看接龙表，群内共有300余户业主，其中有100余户接龙报修：“另外近一半没在群里的业主，家里漏雨问题也相当普遍。”业主何女士说。 业主们普遍反映漏雨时间长、漏点复杂多样，以及虽有物业上门维修但次次修次次漏等问题。其中最令人担忧的是家中电路管线等设施设备进水，“一旦漏电会危及人身安全，隐患太大了。”何女士称。 家住41号楼的一位业主反映，家中漏雨3年，报修多次，至今问题没解决。“地下室严重倒灌，所有房间进水，主卧屋顶顺电灯管线漏水。”他在接龙微信中写道。还有一名业主反映家中灯口漏水，位置就在其主卧床头上方，“房顶射灯漏水，正对着床头，可怕。”另外，家住37号楼的一名业主反映家中电表箱被漏水浸泡，“物业组织修过，但漏雨一直没改善，这次比以前更严重了。” 进入多户业主家中查看，记者发现有的业主家房间内地板多处被漏雨浸泡起皮；一些业主家中的墙角，因漏雨潮湿，竟长出几朵大蘑菇。在业主谢女士家中，记者看到房间内木地板缝里长出一排排浅黄色菌丝，天花板上则是点点霉斑；客厅地板上晾晒着被漏雨泡湿的照相机及家用电器，椅背上、沙发上摊着一张张海报。 业主们告诉记者，早在2017年6月24日，便有百余位业主自发在微信群内接龙，要求物业协调维修并向业主出具报修、维修记录，还要求物业统计漏水清单及后续维修排期，“但这些问题很多都没有解决。” 针对业主们反映的问题，记者相继联系了该小区业委会、物业公司及房地产开发商。延秋园业委会办公室主任姜先生说，业委会已将接龙微信全部提交给该小区物业及开发商相关负责人，“物业公司一负责人拒收，开发商给不少业主发了邮件，说过了5年保修期，不给修。”现场打开一封快递邮件，姜先生向记者出示了一份由北京华世柏利房地产开发有限公司落款并盖有公章的《通知》，该份通知针对家住41号楼的一位业主发出，内容显示为“相关房屋工程质量质保期已于2018年1月届满。自今年（2021年）6月起，不再提供无偿维修服务，后续房屋由产权人自行维保。” 姜先生告诉记者，已有业主准备提起诉讼，“诉讼需要业主提供有关报修及维修记录等证据，可业主们一般见修完房子就完事了，不会盯着索要维修记录，所以维修记录一般会保存在开发商和物业公司那里。业主现在要求物业和开发商提供被拒绝，在举证方面存在困难。” 该小区物业负责人回应称，物业已将业主接龙报修情况反馈给开发商。“业主们反映的漏雨点位，在5年保修期内的，开发商应该维修，但是其中一些应该已经超过5年保修期，业主可自己联系维修工人进行修理。”该负责人认为，业主微信接龙无法显示漏点是否超过5年保修期以及房子漏雨由什么原因造成等，这得等开发商一一核实，“每家漏雨的情况都不一样，应该一户一议。” 针对业主要求物业出示维修记录等问题，该负责人称，物业会配合提交维修记录等材料。 对于已超5年保修期的房屋漏点，该负责人表态可以协助业主寻找维修单位，“物业可帮助联系并协调维修，业主需同维修单位单独签维修方案，且自己支付维修费。” 目前，开发商指派负责该小区房屋漏雨维修的是中海唐山弘扬建设工程有限公司。该公司一负责人回应称，业主房屋漏水维修该不该由其公司承担，他也不确定，会上报领导并等通知。 随后，记者致电该小区属地沙河镇政府，一负责人表示，尚未收到该小区有关业主投诉，将尽快了解情况并推动问题解决。 点位2 珠江拉维小镇 争议 5年保修期算法不一 从7月开始向12345市民热线反映家中漏雨直至9月5日，家住珠江拉维小镇5号楼的吴先生仍坚持“每月一电”：“我家房子自2015年开始漏雨到现在，每年七八月份都会向物业报修，但房子漏雨问题越来越严重，房屋开关面板处电线管漏雨，电闸多次跳闸，已对我个人及家人人身安全造成威胁。” 面对吴先生的要求，小区物业答复，2015年报修的漏雨点位可继续维修，今年报修的新漏点，已超5年保修期，要彻底解决需重做楼顶防水，但钱没法由物业承担。“住宅楼楼顶属公共区域，并非我本人专属面积，漏雨维修应由物业及开发商承担。”面对12345市民热线回访，吴先生回答“不满意”。 自2012年入住珠江拉维小镇，业主李先生就发现自家房顶有漏雨痕迹，“现在还在漏，装在天花板上的吊灯一直在滴水。向物业报修后来了一个年轻人，拆开一看灯管里灌满了水，他告诉我灯不能用了，得先修好漏雨再排查电线管路，检修费每小时200元。”在李先生提供的一段视频中，记者看到该名年轻人向李先生解释。 李先生认为这笔钱不应由自己承担，“漏雨是个老问题，物业一直修不好，还应赔偿我们损失，怎么反而要我们出钱？”“房子已过了5年质保期，您不出费用没法修啊。”年轻人说。 同样致电12345市民热线呼吁维修的还有业主张女士。“外面大雨，室内也大雨，房子漏得像水帘洞。有时外面大雨停了，屋内还在下。”在张女士家中，记者看到天花板、墙角多处墙漆破损脱落，露出一片片黑色的水泥面，周边则是一片片水渍痕迹。 不仅是楼顶，漏雨还导致地库常年湿滑。记者了解到，去年至今年8月份先后有两位老人因地库地面湿滑摔倒骨折。 针对业主家中漏雨亟须维修问题，记者致电珠江拉维小镇物业公司。一负责人表示，经与社区协商，物业已安排为张女士等业主家中的漏点打胶应急，“房子已经过了5年保修期，应该启用公共维修基金。我们现在针对漏点也只是打胶应急。” 有关“5年保修期”，业主们则认为物业算法不对，“开发商及物业就是以‘5年保修期’为借口，互相推诿，维修也敷衍了事，认为拖过5年就没责任了。” 对此，北京市住建委一负责人指出，根据《北京市建设工程质量条例》第五十四条规定，建设单位应在建设工程质量保修范围和保修期限内对业主履行保修义务，对工程质量保修期限自交付之日起计算。在建设工程保修期限内，经维修的部位保修期限自业主和相关单位验收合格之日起重新计算。“无论是别墅还是普通住宅，各类房子应一视同仁。如5年保修期内业主家房子并未漏雨，5年过后才开始漏雨，针对业主家中房屋专属面积，业主应出钱维修。若漏雨发生在公共区域，则可启用公共维修基金。若业主报修遭遇物业或开发商推诿，可直接向12345市民热线举报或是向主管部门投诉，甚至向法院起诉。”该负责人称。 律师支招 保修期内报修可重启“新5年” 房子遭遇漏雨，面对物业及开发商推诿拒修，业主该怎么做？北京美泰律师事务所主任张艳玲分析，依据《北京市建设工程质量条例》第五十四条规定，建设单位应当在建设工程质量保修范围和保修期限内对所有权人履行质量保修义务。《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。保修期从交付之日起计算。 张艳玲认为，在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏等最低保修期限为5年，住宅维修主体是房地产开发企业。因小区物业公司直接面对业主，业主遭遇漏雨问题，可以要求物业公司向开发商报修。即便过了5年，针对同一漏点同一问题，因开发商在保修期内并未维修，或未完全修复而再次漏雨的，开发商也应承担继续维修责任。“5年保修期内，开发商应对业主房子漏雨问题进行免费维修。而经过维修的漏点，则在经业主和相关单位验收合格之日起重新获得一个5年保修期。” 另外，按照《民法典》等相关法律规定，保护民事权利的诉讼时效期间为3年，法律另有规定的，依照其规定。5年保修期从房子交付起算，“比如，房子在2020年12月1日交付业主，那么至2025年11月30日，房子有漏雨问题，业主在5年保修期内报修了，但开发商没有维修，业主可以在保修期期满之日起3年内起诉，要求开发商免费维修。为了保障业主权益，建议及时起诉。如果在5年保修期内，房子没出现漏雨问题，将不再由开发商承担维修责任。除非业主能证明楼房的基础设施、地基基础或主体结构工程引起的漏雨问题，因为上述问题保修期一般是50年。” 张艳玲建议，业主应保存好报修及维修记录，且不可错过3年诉讼时效。一旦房子漏雨不能得到及时维修，业主可凭报修及维修记录等证据向法院起诉，要求开发商履行维修义务。假如漏雨问题需要紧急维修，业主也可以通过合法程序委托专业公司进行维修，并保存好维修及费用单据，作为要求开发商承担赔偿责任的证据。 如何留存报修及维修记录？张艳玲支招称，业主在报修时，应有意识地保存或收集房屋漏雨位置及情况材料，因漏雨所遭受的损失材料及向物业或开发商报修的记录，“比如，业主发给物业并要求物业向开发商报修的短信、电话录音，到物业或开发商进行现场报修的视频等证据。”本报记者 张淑玲 |
