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去年房地产开发投资同比减少2万亿元，“保交楼”势头良好 作者：吴斯旻 2023年，商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。 国家统计局17日发布了上述信息。回顾过去十年，中国房地产市场出现了两个转变节点。2015年以来，中国商品房销售面积和金额出现超过5年整体快速上涨趋势；2022年开始，商品房销售面积和金额转增为降。2023年，中国房地产市场全年销售规模进一步走低。若与2021年行业峰值期(181930亿元)相比，2023年销售金额的降幅超过30%。 面对近年来房地产市场的深度调整，去年7月召开的中央政治局会议首次提出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，并明确适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 去年年底，住建部部长倪虹在接受媒体专访时进一步指出，研判市场，重要的是尊重规律、看大势。7月24日中央政治局会议指出，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。这是立足我国经济社会发展阶段和房地产自身发展规律作出的重大判断。要认识当前的房地产形势，首先要把握住这个重大变化。 倪虹说，2023年的房地产市场，总的看是前高、中低、后稳。从数据看，“认房不认贷”“降低首付比例和利率”等政策措施起到了积极的效果。1到10月份，一手房交易量虽然下降，但二手房是上升的，一、二手房合起来实现同比正增长。另外，保交楼工作的扎实推进，带动了全国房屋竣工面积同比增长近20%，也反映出各地政府帮助企业纾困是有效果的。 克而瑞地产研究统计分析认为，以7月份中央政治局会议为2023年楼市政策的分水岭，政策力度逐渐转向“托举并用”。在需求端，降首付、降利率、认房不认贷政策逐渐惠及各线城市，支持居民按揭购房，在供给端，三个不低于、一视同仁支持融资等保主体措施相继落地，以缓解房企资金压力。地方政策松绑加力提速，273省市622次政策松绑，从三四线到核心一二线反向传导，限制性行政措施几乎都已退出。 随着下半年楼市利好政策增多，加之供应改善，根据国家统计局数据，全国商品房销售金额和规模的累计降幅整体缩小、趋稳。 从房价来看，边际修复情况仍待进一步显现。其中，二手房价格跌幅整体更大。根据国家统计局发布的最新房价数据，2023年12月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比下降。 具体而言，新房方面，一二三线城市价格降幅均比上月扩大0.1个百分点，降幅在0.4%-0.5%；二手房方面，仅一线城市价格降幅环比收窄，但降幅仍达到1.1%，二、三线价格降幅则分别较上月扩大和持平。 根据国家统计局数据，定金及预付款、个人按揭贷款占房企到位资金半数以上。1-12月，定金及预付款、个人按揭贷款分别较上一年下降11.9%和9.1%，累计降幅均较1-11月略有扩大。换言之，销售遇冷，让房企流动性遭遇挑战。 为防范房企资金问题带来的行业风险，过去的两年里，涉企融资政策从“救项目”的思路，转变为“救项目与救企业并存”，去年下半年以来，金融主管部门也多次强调，要一视同仁对待不同所有制企业，针对性解决当前民营房企融资难问题。 但从房地产开发企业到位资金来看，除了前述定金及预付款、个人按揭贷款外，国内贷款、自筹资金规模也较上一年同比减少，房企融资环境仍待进一步回暖。 房企的销售乏力和融资不畅，对行业投资信心产生一定冲击。2023年，全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%；其中，住宅投资83820亿元，下降9.3%。2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0%；其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。2023年，全国房地产开发投资比上一年减少了21982亿元。 其中，去年全年房屋新开工面积同比下降，但在四季度累计降幅开始连续减小。2023年1-10月，全国房屋新开工面积为7.9亿平方米，同比累计下降23.2%，降幅较1-9月收窄0.2个百分点；1-11月，全国房屋新开工面积同比累计降幅减少到21.2%；1-12月，全国房屋新开工面积同比累计降幅再度减少至20.4%。 此外，随着2023年“保交楼”工作持续推进，竣工保持修复态势，去年竣工面积同比持续保持增长。 展望2024年，国盛证券预计，房地产新开工在销售低迷、融资尚未恢复下继续承压，但“三大工程”作为新变量或产生正向拉动作用。 成都市城市建设发展研究院副院长冯波亦对记者表示，宏观经济企稳向好，将有力巩固房地产市场持续向好的发展基础，增强房地产发展韧性。与此同时，伴随房地产新发展模式下“三大工程”的推进，商品房开发投资下行缺口有望得到弥补，同时通过配售型保障性住房调整住房供应结构，满足“夹心层”群体住房需求，推动房地产市场实现更高水平动态平衡。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则持相对审慎的态度。他认为，今年房地产仍处于下半场，即风险释放过程，或者“出清之年”。一方面，经历连续2年风险释放和出清，行业体量已经回到2015年左右的水平，行业再次大幅下行的可能性比较小；另一方面，当务之急是提升二手房交易效率，同时尽快斩断房企层面风险蔓延，并推进保交楼的进度。此外，对于城中村改造、保障性住房、保租房、公共住房金融等新模式，能尽快有一个清晰的眉目。 |
