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中新经纬1月10日电 题：房地产市场需求端仍存结构性机会 作者 夏亦丰 中银证券房地产行业首席分析师
2023年在“房地产市场供求关系发生重大变化”的背景下，行业政策环境已经接近2014年最宽松的时期，但受到当前部分购房需求在前期透支、居民对新房交付仍有担忧、房价下跌加重观望情绪等因素的影响，房地产市场仍在底部徘徊、延续脉冲式修复行情，行业也正处于转型期的调整中。 展望2024年，房地产销售与投资有望边际改善，但整体规模预计仍将持续在低位运行。当前行业销售仍处在底部修复、边际改善企稳的阶段，考虑到2024年需求端政策仍将维持宽松态势，以及近期一线城市的购房政策大力度放松，将对整体房地产市场信心的重塑和预期回升具有积极作用，我们预计2024年销售降幅较2023年有所收窄。不过，与2021年及以前相比，销售绝对值仍是下了一个台阶的，未来将逐步回归真实住房需求的水平。在销售与融资的双重压力下，房企资金面实质改善尚需时日。土地、新开工等先行指标底部震荡进而影响开发投资继续小幅下滑。不过，近期供需两端的政策支持力度明显加大，在政策有效的前提下，新开工与投资在2024年的降幅将较2023年有所收窄。同时，随着保障性住房落地以及城中村改造的加速，预计将对2024年的稳投资起到一定作用。我们预计，2024年房地产投资对经济的拉动在-0.40至+0.10个百分点。 2024年楼市复苏结构上一二线将明显强于三四线城市。一方面是因为城市基本面较好且需求相对有韧性；另一方面，政策的边际效果有差异，高能级城市前期政策限制更严格，因此阶段性的放松相对更加显效。例如，12月14日京沪出台购房宽松政策，由于时隔6年以上未调整过，所以我们认为效果相对更明显，预计这次的政策效果至少会延续至2024年2月，3月是否会有“小阳春”仍需观察2024年经济修复的情况。同时，一线及部分强二线城市调控政策尚有松绑空间，一线城市中，局部或定向放松限购、调整交易税费免征年限等也都是可选项，二三四线城市也仍有全面解绑限购政策，以及加大补贴和税收优惠的空间。一线城市在政策利好下，市场信心和预期有望得到提升，2024年成交面积增速有望回正；强二线城市由于前期调整较多，并且政策宽松力度也较大，预计成交较2023年略有修复；不过弱二线城市将面临低位盘整期，政策边际效应减弱，短期成交难见明显起色；三四线城市由于基本面较弱且政策已基本没有再强发力的空间，预计将延续筑底行情。 我们认为，整体而言，高能级城市的利好政策持续释放将有一定积极效应，但政策见效依然需要过程，居民对收入和房价预期的扭转才能使宽松政策起到更好的叠加效用。 除了核心城市由于政策优化带来的需求端结构性机会以外，结构性的改善需求缺口也仍然存在。存量住房品质相对较差的省市，未来的潜在高品质改善性需求相对更强。从七普数据上看，改善空间最大的是北京、上海、广东三个省市，其次是海南、浙江和天津，以上城市人均住房间数较少，城镇人均住房建面较低，且人均住房建面小于20平的家庭户占比相对较高，2000年以前建造的住宅占比也较高，整个存量住宅的面积相对不足、房龄较老，未来或有更多潜在的改善性需求。 在楼市持续低迷的影响下，2024年土地市场预计也持续低位运行。近期虽然有部分城市“取消土拍最高限价”，但我们认为，单靠这一个政策并不能够大幅刺激市场，土地投资意愿的修复仍需参考市场销售情况和企业融资状况而定。但不少城市在这样的政策下，开始积极推出优质核心地块，两者配合能够在一定程度上提振市场热度，加大企业的拿地信心，当然也会进一步加剧土地市场冷热分化。在市场筑底企稳过程中，企业投资或更加聚焦，优质地块投资竞争度或将继续加码。 除此之外，房企信用风险仍未解决，也在很大程度上影响了居民购房意愿。房地产行业与企业的风险问题也是当前信心修复的关键所在。目前来看，2024年行业的资金压力虽然仍然存在，但整体行业风险可控。 从我们对行业资金压力的测算来看，2024年上半年现金流压力略大，但全年压力不大。若延续当前的销售回款与融资状态，不考虑拿地支出，未来一年内，房地产行业月均资金流入将始终大于当月资金流出，整体行业并无明显的现金流压力，预计2024年全年将有2.04万亿元的资金净流入。但在考虑拿地的情况下，个别月份将出现资金流出大于流入的情况，2024年全年资金净流入1226亿元，其中上半年净流出173亿元，下半年净流入1399亿元。此外，根据我们的测算，在不考虑拿地支出的情况下，2024年全国商品房销售额只要超过5.72万亿元，行业资金流入就能覆盖刚性的资金流出。但如果考虑拿地支出，那么销售至少需要达到10.60万亿元以上才能覆盖。从理论上看，行业销售规模虽仍在下降，并未跌破压力红线，但也已经十分接近红线，紧迫性较强。 从行业信用风险角度来看，2024年虽然部分资金链紧张的房企仍有可能出现债务违约，但行业整体风险可控。在过去的房地产上行周期中，地价、房价的上涨对金融风险敞口的覆盖是比较完备的。从债券到期压力来看，2024年1、3、4、6月也将是房地产行业国内外债券到期小高峰，在当前市场情绪脆弱、房企信用下滑、基本面尚未改善的情形下，国内外债券到期高峰将加剧弱资质房企的资金压力，不排除个别房企仍可能继续违约。不过，债券市场规模较小，风险相对可控。从体量更大的银行贷款来看，由于近两年行业出清的过程中房地产贷款主要投向央国企房企，且投放主体也多为国有银行，自身的风控较为严格，房地产不良贷款率有所下降，因此银行涉房的风险敞口也无需过分担忧。只有在发生资产价格大幅下降的情况下，才可能会导致银行不良贷款激增。不过，及时稳住惯性俯冲也是有必要的。 综上，我们认为，尽管当前行业基本面仍将面临较长的调整期，但需求端仍存在结构性机会，一方面来自于一线城市需求端政策大幅优化，另一方面，核心城市的改善性需求具备一定韧性。展望2024年，房地产市场恢复仍依赖于购房者预期能否修复，供需两端政策仍有发力空间，信用修复与保障房建设、城中村改造两大工程或将共同推动房地产市场筑底修复。 |
