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中新经纬11月23日电 题：深圳二套房新政减负效应明显，千万房产首付省400万 作者 严跃进 易居研究院研究总监 11月22日，深圳发布两条重要的购房政策。其中一条涉及二套房首付比例下降，另外一条涉及普通住宅标准下调。这两条政策都具有非常强的信号意义，同时也对深圳市民购房等会产生非常直接的影响。 此次深圳政策明确，调整二套住房的最低首付比例。二套住房个人住房贷款最低首付比例由原来的普通住宅70%、非普通住宅80%统一调整为40%。 首先，此次政策充分说明，从支持合理住房消费需求尤其是改善型住房需求的角度出发，对二套房的首付比例做了调整，这有助于降低购房门槛和购房成本，利好购房需求的积极释放。我们这里通过表格对此类减负效应做一个简单分析。从表1可以看出，效果非常明显。
其次，此类政策也取消了过去按普通住宅和非普通住宅分类的标准，全部统一为下调至40%首付的要求。这一操作有助于政策更好执行和消化，尤其是对于认购非普通住宅的购房者来说，其首付减负效应会更加明显。 此次深圳政策还显示，普通住房标准为容积率超过1以上，且套内面积不超过120平方米(或建筑面积不超过144平方米)。该政策的变化之处在于，过去认定普通住宅的要求要更严更高，即还需要满足总价低于750万元的要求。而现在对总价已经没有要求，通俗说“取消了豪宅线”。换句话说，对于1000万元总价的房子，只要户型不超标，也完全有可能纳入到普通住宅的标准体系中，进而享受到更好的购房优惠政策。相关房子从非普通住房性质调整为普通住房性质，那么在增值税、个税和契税等方面都会直接减少负担，这对于房东或购房者压力的减少都非常明显，利好二手房交易成本的降低。表2对于此类减负效应做了相应的分析，该例子中税费减少额约为总价5%的比例。
此次深圳政策的意义积极，值得重点关注。第一，此类政策势必对刚需和改善型购房需求的释放，以及二手房的盘活等带来积极作用，利好新房二手房、首套与二套、买与卖等交易需求的提振。也说明各大城市在年底依然在积极优化调整购房政策。第二，此类政策具有风向标意义。从一线城市政策的放松逻辑来说，落实认房不认贷、降低首付和利率、放松普通住宅认定标准是三项重要的工具。此前广州将二套房的首付比例从五成或七成下降为四成，就说明二套房或改善性住房方面会有降低首付的政策操作。深圳此次做了放松，为后续一线城市的政策动向预判创造了更好的条件。 此次深圳政策势必对于购房市场带来积极影响，也要求我们积极调整策略。市场反应方面，预计政策出台后深圳市场会迅速做出反应，包括购房意向明显增强、中介营销公司将积极调整营销策略、一些房东的房源挂牌量会增加、一些大户型或大平层的交易量会上升等。而随着此类市场的活跃，一些受政策影响较大的区域如深圳南山、前海等豪宅区域交易会明显提振。从策略上看，必须要看到深圳政策带来了很强的“加杠杆”和“减税费”导向。相关房企、购房者等要重视此类政策，在供求两端做好策略应对，积极用足用好此类政策，促进深圳房地产市场的平稳健康发展。 |
