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10月17日，据媒体消息，9月底自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。若消息属实，那么意味着今后土拍将重回“价高者得”时代。首先，多城出台限地价是基于地王频出，土拍市场过热的时代背景，尤其是2016年以后各地地王频频被刷新，为了实现稳地价、稳房价、稳预期的目标，很多城市相继在土拍中设置了限地价的规定，然而当前来看，除了部分热点城市热点地块竞拍热度较高外，底价成交现象增多，国央企长期占据拿地主力位置，因此取消地价上限，让土地重新回归市场定价，也是顺应市场形势，顺应供需关系改变的重要举措。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，今年以来土地市场整体延续低温运行态势，2023年第三季度土地溢价率为4.16%，较上一季度下降2.5个百分点；流拍率为18.75%，较上一季度上升超5个百分点。 从当前来看，成都、厦门、济南、合肥等一些城市已经对地价限制做出了调整，如成都在9月26日出台的楼市新政中提到新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价，厦门也宣布在下一批竞拍地块中不设拍卖底价，按照“价高者得”原则确定受让人，并取消商品住宅销售限制均价。这意味着这些城市已经实质性的取消了地价上限，后续土拍热度或将有所提升。 取消地价上限，意味着相关的摇号、限房价、竞配建、竞自持、竞高标准建设方案等系列的规定也将会随之逐步退出，土地市场重新回到此前的市场定价阶段。其一，取消地价上限后无疑将会提振土拍市场活跃度，一些优质地块的地价或将会有所上涨，从而有可能会传导至房价端，拉动房价小幅上涨，提振市场情绪，尤其是一些豪宅项目和优质改善项目的价格可能会随之上升；其二，取消地价限制有利于让一些大型优质房企拿到竞拍的主动权，不再是此前的以摇号定归属等拼运气拿地，凭实力和资金力竞拍的时代回归，对后续房企打造优质高品质住宅、提升住房品质有着积极意义，过去限地价、限房价后，很多房企为了压缩成本增大利润空间，压低产品品质，后续住房品质上或将会改善；其三，可能会加剧核心地段优质项目竞争激烈、偏远地块无人问津的现象，土拍市场冷热分化更加明显；其四，取消远郊区容积率1.0的限制，意味着对远郊区取消禁墅令，后续远郊区的产品类型将会更加丰富，别墅、多层等产品将会重新活跃，对改善性客户来说也将会有更多的选择空间；其五，对于房企来说，近两年来房企暴雷频频，生存压力加大，取消地价上限对房企端释放利好，给予房企更多的自主空间和利润空间。 |
