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再松绑，经营性物业贷可用于偿还存量房地产贷款了！ 房地产又迎重磅新规，经营性物业贷可偿还存量房地产贷款和地产债。 1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》(下称《通知》)。 《通知》细化了商业银行经营性物业贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求，明确2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，除发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外，还可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司(含并表子公司)存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。 多位专家对第一财经表示，《通知》的出台，是为了支持优质合规房企，通过盘活以综合效益较好的商业地产、经营性物业为代表的存量资产，改善流动性状况、增加资金融通渠道、扩大资金使用范围、提升资金使用效率，以更好地、一视同仁地满足不同所有制优质房企合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。 有利于优质房企快速盘活存量资产 东方金诚工商企业部分析师范新悦对记者表示，政策出台可以为规范经营、且持有较为优质经营性物业的房企带来利好，此类房企可以进一步以经营性物业作为增信工具，扩大资金使用范围，有助于其盘活集团资金、改善流动性状况，进而降低债务偿付压力，促进房地产市场平稳健康发展。而对于经营混乱、经营性物业规模很小或质量较差的房企，本次政策的影响相对有限。 经营性物业贷款是商业银行现有的一类贷款品种，主要投向已开发完成并投入运营、可产生持续现金流收益的经营性物业资产，如商业综合体、购物中心、写字楼等。 目前，大型房企多持有一些优质的经营性物业资产，但可获得的抵押贷款规模有限，且不能用于偿还房企债务。 虽然经营性物业贷款在大部分金融机构均是一款成熟的产品，但监管部门迄今未出台专门涉及经营性物业贷款的监管规定。 多位市场专家认为，该政策出台有利于大型优质房企快速盘活存量资产，缓解资金链紧张。 相比于项目建设阶段发放的房地产开发贷款，经营性物业贷款额度较高、期限较长，且用途相对灵活。 《通知》明确，经营性物业贷款既可用于承贷物业在经营期间的经营性资金需求，也可用于置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等，但不得用于购地、新建项目或其他限制性领域。 《通知》还特别明确，2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，支持全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司(含并表子公司)存量房地产领域相关贷款和公开市场债券，可有效改善房企流动性状况。 “按此规定，房企可以进一步盘活存量资产，通过经营性物业贷款改善自身流动性，优化债务结构，降低短期偿债压力。”中指研究院研究副总监徐跃进对第一财经表示，接下来经营性物业贷款可能更多地是用于置换存量债务。 仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟认为，《通知》对专注主业、合规经营、资质良好、经营稳健、具备发展潜力和一定系统重要性的优质房企来说更为有利，更有助益，将“资产激活”与“负债接续”“权益补充”“预期提升”更好地衔接在一起，协助有市场、有前景、有竞争力、有暂时困难的优质房企提升增强信用、防范化解风险、降低融资成本、满足合理融资需求，有效地助力符合条件的不同所有制房地产企业纾困解难、增强信心、轻装上阵、大胆发展。 广开首席产业研究院资深研究员马泓认为，这表明金融管理部门将在下一个阶段，逐步引导商业银行，在合法合规的基础上，适度增加对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业经营性贷款的投放力度，这对缓解部分房企偿债压力、缓释降低房企金融风险起到积极推动作用。 对商业银行风险管理提出更高要求 从银行端来看，目前经营性物业贷在各家行的规模并不大。 根据金融监管研究院相关报告，以中行为例，截至2023年底，经营性物业贷款1500亿，占总的贷款余额不到1%；平安银行2022年披露数据看经营性物业贷占比略高，和并购贷款合计占贷款余额也就2%。 东方金诚金融业务部分析师李倩认为，当前经营性物业贷主要集中在全国性银行但整体占比并不高，《通知》的出台一定程度上将为全国性商业银行信贷投放提供新的增长点。 此外，李倩分析，由于《通知》放宽了经营性物业贷资金使用用途、额度及借款主体等要求，全国性商业银行房地产业及相关领域的信贷风险敞口将有所加大，对于商业银行风险识别、测量、监测等均提出更高的要求。 在加强风险管理方面，《通知》明确，商业银行应将经营性物业贷款纳入对借款人及其所在集团客户的统一授信管理，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障信贷资金安全，支持通过银团贷款模式分散风险。 同时，商业银行应加强贷款投放后的管理，严防贷款被挪用；及时对物业经营及价值情况开展跟踪评估，严密监测借款人及集团公司经营、财务、信用、担保、融资变化等重要信息，全面掌握各种影响贷款安全的风险因素，并采取针对性的风险缓释和保全措施。 差别化住房信贷政策将继续精准实施 除了用途领域的拓展外，《通知》还涉及多个亮点。 比如，经营性物业贷款借款人可以是房地产开发企业；经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70%等。 在市场分析看来，这是对现有经营性贷款要求的突破，扩大了用途范围、提高了可贷额度，对当前改善房地产企业的流动性将发挥重要作用。 自2023年年底中央经济工作会议以来，中央及相关部委推出了一系列房地产支持政策，特别是关于房企风险管控和资金支持方面，2024年要积极稳妥化解房地产风险，一视同仁，满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，延长并落实好房地产“金融16条”支持政策，有效扩大对民营房企融资渠道和加大融资规模。 徐跃进认为，2024年，房地产政策以防风险为首要目标，将一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，防范化解房企风险，促进房地产市场平稳健康发展。 庞溟预计，房地产“金融十六条”、金融“三支箭”措施将继续满足各类房地产企业合理融资需求，为优质房企房地产开发、销售、保交楼等环节以及保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等重点领域提供融资支持，差别化住房信贷政策将继续因城施策精准实施，更好地满足居民刚性和改善型住房需求。 此外，庞溟分析，长远来看，货币信贷和其他金融政策应与土地、财税、住房、城规、产业、社会等方面政策紧密配合，深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，构建多层次、多主体、多渠道的房地产融资体系，加快探索和发展房地产新的发展模式，做到低端有保障、中端有支持、高端有市场，服务构建租购并举住房制度与壮大多层次住房保障体系，助力房地产行业向新发展模式平稳过渡、成功转型、持续健康发展。 作者：杜川 |
