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一、11月新房供应加码，成交量价齐跌 （一）成交：新房成交量环比持续下降，同比跌幅收窄 11月北京新房成交活跃度持续下降，成交量环比“二连降”，同比降幅收窄。进入11月份，北京新房成交量持续下降，随着政策效应逐渐减弱，购房需求释放力下降，成交上行动力不足。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年11月北京新建商品住宅成交4409套，环比下降14.8%，环比降幅较上月扩大2.7个百分点；同比下降9.3%，同比降幅较上月收窄约30.3个百分点。 从累计成交规模来看，2023年前11月北京新房成交59531套，较2021年、2022年同期分别下降26.1%、0.6%。12月进入房企业绩最后冲刺阶段，预计供给端或持续放量，新房成交有望改善回升。
（二）价格：11月新房成交均价环比转跌，同比 “四连涨” 11月北京新房成交价格结构性下降，根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年11月，北京新房成交均价为52450元/㎡，环比下降6.1%；同比上涨2.3%，同比已连续4个月维持上涨态势。 （三）供应、库存：11月新房供应显著放量，库存量上升 临近年末，房企出新速度明显加快，11月北京新房供应端显著放量，批准上市套数同环比双双呈现翻倍状态。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年11月新房批准上市套数6089套，达近8个月以来供应高峰，环比上涨391.4%，同比上涨116.7%。另外，在供应显著增加、去化动力偏弱的情况下，库存累积上升，去化周期进一步拉长，数据显示，2023年11月北京新房库存量为88343套，环比小幅上涨3.37%，同比下降15.45%，同比呈现“八连跌”。从去化周期来看，11月去化周期为16.4个月，较上月延长0.6个月。 2023年11月，北京有12个商品住宅项目获取预售证，较上月增加6个，分布在昌平、大兴、房山、丰台、海淀、顺义和通州7个区域。其中，位于海淀区的香宜嘉园共1060套房源可供销售，预售面积约11.19万㎡，香宜嘉园又称香山樾，是越秀地产与北京城建地产强强联手在北京打造的首个高端人居项目，项目占地面积73887.385㎡，建筑面积89552.295㎡，周边配套设施及公共服务设施完善。 （四）分区：11月大兴成交量领跑各区，远郊成交涨势相对显著 从11月北京区域新房成交表现来看，大兴、顺义分别以596、590套成交量领先，占比分别为13.65%、13.51%；昌平、朝阳位居区域成交第三、四，11月分别成交505套、480套，占比均超10%；房山凭借418套跻身区域成交前五。与此同时，东城、西城、以及延庆3区成交量均低于50套，占比不足1%。 较上月成交变化来看，5个区域成交环比上升，其中，门头沟、平谷环比涨幅显著，成交量较上月翻倍，怀柔、密云区环比涨幅分别为77.38%、40.63%，通州区环比小幅上涨7.00%；另外，10个区域成交环比下降，其中，西城、海淀以及昌平3区环比跌超40%；石景山与上月成交量持平。整体来看，11月北京远郊区成交活跃度明显提升，近郊及主城区的成交上涨动力相对不足。 （五）板块：11个板块成交量超百套，昌平回龙观板块314套居首 从11月各板块的成交表现来看，昌平区回龙观板块降低以314套成交量位居首位，较上月减少81套，成交均价为60304元/㎡，呈现“量跌价稳”特征。朝阳区东坝板块的成交动力有所增强，11月成交279套位居第二，较上月增加80余套，成交均价为75764元/㎡。房山长阳、海淀温泉板块分别位居成交第三、四位，成交量分别为192套、164套。此外，本月成交超百套的板块数共有11个，较上月减少1个。 （六）房企：8家房企销售额突破10亿，城建发展约25亿领先 从各大房企在北京市场的表现来看，8家房企销售额突破10亿元，较上月减少2家。其中，城建发展实现24.95亿元销售额领先，销售表现向好，销售额较上月增加约14.91亿元；建发房产、中海地产位居第二、三位，销售额双双突破20亿元；保利发展跃居榜四，11月实现17.08亿元销售额，较上月增加约3.42亿元。整体来看，品牌国央企持续担当着北京房地产市场的销售主力。 （七）项目：建发城建文源府斩获成交量、成交金额双料冠位 从11月份北京新房成交套数TOP20项目来看，顺义区项目上榜率靠前，共上榜4个项目。其中，昌平区建发城建文源府项目位于第一，11月成交249套，大兴区橡树湾（红橡润园）成交100套位居第二位，2个项目的成交价格相差不大，成交均价分别为61667元/㎡、63226元/㎡；房山区的中骏·云景台与顺义区的招商中建·顺义臻珑府成交表现也不俗，分别以93套、90套位居第三、四位。 从成交金额来看，建发城建文源府凭借较高的成交规模拉动收金可观，11月实现15.54亿元销售额，朝阳区的保利天汇项目位居第二，成交金额为7.07亿元，单价水平超8万元/㎡。 二、11月二手房市场“以价换量”，涨价信心不足 （一）成交：11月二手住宅成交热度回升，同环比双双转正 11月北京二手房成交热度回升，成交量同环比双双转正，二手房市场“以价换量”态势凸显。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年11月北京二手住宅成交12545套，环比上涨17.8%，同比上涨16.7%。从累计成交来看，2023年前11月北京二手住宅成交142470套，较2022年同期上升8%，较2021年同期下降约17%。 （二）价格：11月二手住宅市场均价微降，同比持续涨态 北京二手住宅市场均价高位微降。数据显示，2023年11月北京二手住宅市场均价为64991元/㎡，环比微降0.1%，同比上涨7.91%，同比涨幅较上月收窄0.8%个百分点，并且截至本月，同比已连续22个月维持正增长。 （三）调价房源：11月涨价房源占比降至4.49%，创近三年新低 从涨降价房源来看，2023年11月北京二手住宅调价房源中涨价房源占比为4.49%，较上月回落1.67个百分点。本月涨价房源占比降至近年来低谷，短期涨价信心仍然不足，后续仍需要政策端的强力加持。 |
